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Dopo aver ricevuto il denaro con la formula del mutuo, può capitare che tu riesca a pagare tutte le rate prima dei tempi stabiliti dal contratto. Questa situazione si chiama, nel gergo, “estinzione anticipata”. Ecco come funziona.
Come funziona
Quando completi il pagamento delle rate del mutuo prima di quanto stabilito per contratto, puoi decidere di togliere l’ipoteca sulla casa di proprietà, perché ormai non serve più. La prima cosa da fare è contattare l’istituto di credito che ha concesso il mutuo al momento dell’ultimo pagamento.
Prima di risolvere la questione ipoteca, infatti, dovrai dimostrare di aver pagato tutte le rate. A questo punto, l’istituto di credito dovrà verificare le seguenti condizioni:
- Impedimenti contrattuali. Alcune banche inseriscono nel contratto una clausola per cui il cliente non può completare i pagamenti del mutuo prima di un certo termine (di solito 18 mesi dall’inizio del contratto);
- Il ricalcolo del tasso di interesse. Pagare anticipatamente il mutuo è considerato un danno per l’istituto di credito, perché si perdono gli interessi, calcolati per tutto il piano di ammortamento. Gli interessi andranno ricalcolati in base alla nuova situazione.
- Le eventuali penali. Per contratto, l’istituto di credito inserisce una commissione per chi conclude prima i pagamenti, di solito pari all’1% del mutuo ancora da pagare.
Costi accessori
I costi accessori sono inseriti per contratto. I tassi di interesse vanno ricalcolati caso per caso in base al mutuo: concludendo i pagamenti, in pratica avrai finito di pagare solo quanto prestato, non gli interessi. Ora, dovrai pagare sicuramente la penale dell’1% e un tasso di estinzione (per esempio del 5%, ma dipende dalla situazione).
Su un mutuo da 100.000 Euro, i calcoli saranno come in questo esempio. Il valore di riferimento è il debito residuo, ovvero gli interessi non maturati. Ci sono diversi strumenti online per calcolarlo, ma lo farà anche la banca per capire quanto ancora devi pagare.
Supponiamo che il debito residuo sia di 12.000 Euro. A questo punto sarà necessario calcolare l’1% (120 Euro) e il 5% (600 Euro) di 12.000 Euro. A questi primi 720 Euro da pagare, devi aggiungere la quota di interessi giornaliera (dietimi) e i costi di gestione pratica.
Alla fine, quindi, pagherai per chiudere la pratica sui 13.000 Euro.
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